我國(guó)將(jiāng)利用集體建設用地 建設租賃住房試點

 

　　第一批開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點的13個城市爲北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成(chéng)都(dōu)。試點預計將(jiāng)在2020年年底之前結束。

 

　　國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(cháng)陳國(guó)慶接受采訪時表示，通過(guò)改革試點，將(jiāng)在試點城市成(chéng)功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成(chéng)一批可複制、可推廣的改革成(chéng)果，爲構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

 

　　此次改革試點的重要内容之一就是直接利用存量集體用地建設租賃住房，而改革試點以前，必須先通過(guò)征地的方式，將(jiāng)集體建設用地征爲國(guó)有土地才能(néng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。

 

　　租賃住房建成(chéng)後(hòu)，土地性質保持不變，依然爲村集體所有。值得注意的是，耕地等農用地不在試點範圍内。

 

　　國(guó)土部表示，對(duì)于租賃建房的建設，村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營，也可以通過(guò)聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

 

　　開(kāi)通了農民集體經(jīng)濟組織利用集體土地建設住房這(zhè)一個新的用途途徑，同時對(duì)農民集體經(jīng)濟組織和農民個人形成(chéng)一個長(cháng)期穩定的收益預期。

 

　　具體試點内容包括如下：

 

　　（一）完善試點項目審批程序。

 

　　試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道(dào)。健全集體建設用地規劃許可制度，推進(jìn)統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設标準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規範。

 

　　（二）完善集體租賃住房建設和運營機制。

 

　　村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營，也可以通過(guò)聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成(chéng)本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

 

　　（三）探索租賃住房監測監管機制。

 

　　集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成(chéng)、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。國(guó)土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面(miàn)加強聯動，構建規範有序的租賃市場秩序。

 

　　（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。

 

　　承租人可按照國(guó)家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會保障機制。

 

　　國(guó)土部：集體土地建設租賃住房與小産權房有本質區别

 

　　此次改革試點突破了以往集體建設用地使用時的制度障礙，國(guó)土部相關負責人表示，集體租賃住房爲依法取得，依法使用，不能(néng)與不受法律保護的“小産權房”混爲一談。

 

　　國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(cháng) 陳國(guó)慶：用集體土地建設租賃住房，和小産權房有本質區别。我們這(zhè)次試點的租賃住房建設，符合規劃，依法審批，由不動産登記保護，同時隻租不售，而我們過(guò)去說的小産權房，無論在用地上、規劃上，還(hái)是建設銷售上，都(dōu)不受法律保護。

 

　　此次試點方案中還(hái)強調，集體租賃住房出租，不得以租代售，不得轉租。

 

　　農村集體土地不能(néng)成(chéng)爲“唐僧肉”

 

　　這(zhè)些年來，在房地産市場一輪又一輪的熱潮下，土地一直是炙手可熱的稀缺資源。但城市建設用地指标受到嚴格控制，因此，不少人都(dōu)盯上了農村的集體土地。

 

　　在這(zhè)樣(yàng)的背景下，類似小産權房這(zhè)樣(yàng)的，違法違規用地的亂象層出不窮。但随著(zhe)房地産調控的深入，讓住房回歸居住的本質，已經(jīng)成(chéng)爲大勢所趨。

 

　　這(zhè)一次開(kāi)展農村集體建設用地的改革試點，遵循隻租不售的原則，保障的是基本的住房需求；并不是要給“征地賣地”的開(kāi)發(fā)模式，打開(kāi)方便之門，也決不能(néng)讓農村的集體土地，成(chéng)爲誰都(dōu)能(néng)咬上一口的“唐僧肉”。

 

　　“集體土地建租賃房”有何意義？

 

　　事(shì)實上，今年以來，租賃住房在住房供應中扮演著(zhe)愈發(fā)重要的角色。

 

　　今年七月，住建部等9部門曾聯合印發(fā)通知，要求在超大城市、特大城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道(dào)增加租賃住房供應。此次，集體土地建設租賃住房的試點的開(kāi)展，會給房地産市場帶來哪些影響呢？

 

　　第一，“利用集體建設用地建設租賃住房”，是中國(guó)土地制度的重大變革，意味著(zhe)以後(hòu)“土地改革有巨大的空間”。

 

　　第二，這(zhè)意味著(zhe)政府向(xiàng)社會大規模轉移土地紅利，這(zhè)是非常值得稱贊的。

 

　　第三，這(zhè)意味著(zhe)一大批低成(chéng)本土地入市，由此産生一大批低成(chéng)本房屋，對(duì)于抑制高房價、高租金將(jiāng)産生巨大作用。

 

　　根據剛剛公布的“辦法”——村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營，也可以通過(guò)聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成(chéng)本關系。

 

　　想想看，如果集體組織自行開(kāi)發(fā)，不僅政府征地環節沒(méi)有了，連開(kāi)發(fā)商這(zhè)個環節也省去了，節省的成(chéng)本會非常巨大。以北京、上海爲例，土地成(chéng)本占房價構成(chéng)的70%，這(zhè)部分就可以免去。加上開(kāi)發(fā)商環節的省去，農村集體建設的租賃房成(chéng)本可能(néng)隻有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）。這(zhè)是非常令人震撼的！

 

　　第四，大城市郊區農村戶口價值大增，將(jiāng)産生一大批新富階層。這(zhè)些農民將(jiāng)成(chéng)爲大批租賃租房的股東，長(cháng)期享受土地紅利。

 

　　住房“購租并舉”是大勢所趨

 

　　從《住房租賃和銷售管理條例》公開(kāi)征求意見，到12個城市被(bèi)列爲首批開(kāi)展住房租賃的試點，種(zhǒng)種(zhǒng)迹象表明，我國(guó)部分城市住房供應正從“重售輕租”轉向(xiàng)“購租并舉”。

 

　　當前，住房租賃市場需求旺盛但租賃市場發(fā)展仍處起(qǐ)步階段，市場發(fā)展空間廣闊。相關數據顯示，2016年我國(guó)流動人口總量爲2.45億，當前每年新畢業大學(xué)生700萬左右，以新畢業大學(xué)生、農業轉業人口等爲主的新市民成(chéng)爲租房主體。流動人口中近七成(chéng)會選擇租住私房解決居住問題，但租房規模份額僅占不到6%，而發(fā)達國(guó)家如美國(guó)，租房份額占比高達五成(chéng)。

 

 

 

　　實際情況是，一些熱點城市在出讓土地時已要求開(kāi)發(fā)商100%自持，而不少房地産公司也已開(kāi)始探索自持長(cháng)租公寓的經(jīng)營模式；另一方面(miàn)，利用農民集體建設用地建設的租賃住房，未來也將(jiāng)豐富整個租賃房市場，改善民生。

 

　　從購到租，不僅意味著(zhe)中國(guó)在住房供應體系方面(miàn)開(kāi)始“補短闆”，也是調控思路的重大轉變——從以往的側重調控房價，轉移到建立多元化的住房供應體系，以滿足居住需求，從而讓短期調控政策轉變爲長(cháng)效機制建設。

 

　　評論

 

　　住房租賃市場的“廣闊天地”即將(jiāng)打開(kāi)。國(guó)土部、住建部日前決定，在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成(chéng)都(dōu)等13個城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點，并制定了試點方案。

 

　　

 

　　業内人士認爲，引入集體建設用地，不僅有利于增加試點城市租賃房源的供應，提高土地使用效率、激活土地價值，也爲一些有著(zhe)發(fā)展長(cháng)租公寓業務需求的開(kāi)發(fā)企業，特别是民營房企，提供了新的機遇。從降低土地成(chéng)本，提高預期收益來看，集體建設用地的入市，在未來很有可能(néng)悄然改變房地産企業的發(fā)展模式。

 

　　北上廣等13個城市納入首批試點

 

　　“購租并舉”的頂層定調之下，從中央到地方，大力發(fā)展住房租賃市場的各類政策密集發(fā)布。從推出租賃住房建設專用地塊到宣布“租購同權”，從“在12個人口淨流入的大中城市多措并舉加快住房租賃市場發(fā)展”到此次“在13個城市試點集體建設用地建設租賃住房”，政策的力度及影響範圍在不斷遞進(jìn)延伸。

 

　　記者注意到，7月20日九部委下發(fā)的《關于在人口淨流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中就已明确：超大城市、特大城市可按照國(guó)土部、住建部的統一工作部署，開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房的試點工作。而對(duì)照當時宣布的12個試點城市名單，此次确定的13個試點城市中，北京、上海新被(bèi)“納入”，四大一線城市唯獨少了深圳。對(duì)此，有分析人士解釋，深圳的集體建設用地主要是城中村，目前深圳城中村土地已經(jīng)大部分用于建設租賃房，所以在不在試點名單影響不大。

 

　　根據試點方案，試點城市應梳理項目報批、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道(dào)。健全集體建設用地規劃許可制度，推進(jìn)統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設标準。試點項目區域應基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規範。

 

　　對(duì)于主體角色定位，村鎮集體經(jīng)濟組織可自行開(kāi)發(fā)運營，也可通過(guò)聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。同時，探索建立租金形成(chéng)、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。

 

　　通過(guò)改革試點，將(jiāng)在試點城市成(chéng)功運營一批集體租賃住房項目，完善規則，形成(chéng)一批可複制、可推廣的改革成(chéng)果，爲構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

 

　　低成(chéng)本土地讓房企“有利可圖”

 

　　對(duì)于這(zhè)項試點，易居研究院副院長(cháng)楊紅旭認爲，新的政策旨在從土地供應端進(jìn)一步加強租賃房源的建設和供給。現在，大城市普遍面(miàn)臨國(guó)有用地稀缺的問題，爲擴大土地供應，其一可盤活國(guó)有存量用地，如工業用地的開(kāi)發(fā)、廠房的改造；其二就是從村鎮集體建設用地中尋求新的住房租賃用地來源，最終實現租賃房源的擴充。在這(zhè)方面(miàn)，一些城市已嘗試多年，但進(jìn)度緩慢。

 

　　“這(zhè)項政策來得比預期要快，具有很強的标志性意義。”在明源地産研究院首席研究員劉策看來，原有的土地出讓模式之下，租賃用地的供給會受到較大限制。這(zhè)不僅是因爲可能(néng)影響短期的土地出讓金收入而使得地方政府缺乏積極性；同時也因爲受制于較低的租售比，使得開(kāi)發(fā)企業也沒(méi)有投入的積極性。但是，集體建設用地的“入市”，對(duì)各方而言都(dōu)沒(méi)有損失，反而（對(duì)村鎮集體、對(duì)相關開(kāi)發(fā)運營企業來說）是個很大的機會。因爲，土地成(chéng)本相對(duì)較低，可極大地降低租賃房運營的前期成(chéng)本。從事(shì)住房租賃業務將(jiāng)變得有利可圖，開(kāi)發(fā)商會積極切入，争搶這(zhè)塊蛋糕。

 

　　有開(kāi)發(fā)商告訴記者，在一線城市，土地成(chéng)本占開(kāi)發(fā)總成(chéng)本的50%左右、稅收成(chéng)本占20%左右，而集體建設用地在這(zhè)兩(liǎng)塊的成(chéng)本就低了很多。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)租賃房的企業，年化投資回報率應該可以超過(guò)5%。

 

　　“影響是漸進(jìn)産生的。租賃房源的增加，由購到租的需求遷移，對(duì)目前一二手商品房的銷售可能(néng)是個利空因素，但對(duì)開(kāi)發(fā)企業卻是商機。”楊紅旭表示，參與其中的開(kāi)發(fā)商將(jiāng)和村鎮集體進(jìn)行利益分成(chéng)。對(duì)此，民營房企的興趣會比較大。最近，上海出讓的幾塊租賃住房專用地，都(dōu)是國(guó)企摘得的，是有較高門檻的。但此次用集體建設用地興建租賃住房的大門打開(kāi)後(hòu)，就爲民營企業提供了施展空間。尤其是一些在這(zhè)方面(miàn)有戰略要求的企業，將(jiāng)有望積極參與。

 

　　這(zhè)一政策甚至可能(néng)會改變房地産開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運作模式。上海中原地産市場分析師盧文曦表示，從趨勢來看，房企會逐步轉變開(kāi)發(fā)模式，因爲一線城市可供開(kāi)發(fā)的土地越來越有限，尤其像上海，開(kāi)發(fā)邊界已定，存量市場將(jiāng)占主導地位。

 

　　上市公司中，自去年下半年起(qǐ)，綠地控股已開(kāi)始涉足長(cháng)租公寓。綠地控股董事(shì)長(cháng)張玉良昨日在接受記者采訪時表示，此次試點是土地制度和住房制度改革的一部分。對(duì)于租賃住房市場是個好(hǎo)事(shì)兒，有利于降低租房的成(chéng)本。“最近上海拿出了不少優質土地用作租賃住房建設，我們都(dōu)參與了。如果在集體建設用地方面(miàn)有機會，我們也一定會參與。”