買房是大事(shì)，爲何這(zhè)些買主數十萬元巨款輕而易舉被(bèi)騙走？記者采訪發(fā)現，随著(zhe)房價不斷上漲，在經(jīng)濟利益驅使下，一房多賣現象時有發(fā)生，由此引發(fā)的案件也增多。從各地案件來看，九成(chéng)以上一房多賣案是二手房交易引發(fā)。

 

一房賣9人 所得全部揮霍賭場

 

陳某是贛州市尋烏縣人，在長(cháng)甯鎮某地擁有一棟房屋第四層至第八層套房及底層車庫雜間，但該棟房屋建成(chéng)後(hòu)未辦理房産證。陳某無固定職業及經(jīng)濟來源，在明知自己沒(méi)有償還(hái)能(néng)力的情況下，于2012年2月至2013年9月間，用該房屋抵押簽訂抵押借款合同，再分别簽訂借款合同、房屋買賣合同，騙取溫某某等人75萬元，騙取鍾某等8人的購房款154.4萬元。其間，陳某還(hái)以興建房屋資金困難、建房工人摔傷需要資金等理由，以支付利息爲承諾，以借款爲名，騙得鍾某某等多人的借款共計50.6萬元。

 

騙得錢款後(hòu)，陳某用于賭博及歸還(hái)賭債，後(hòu)因無法償還(hái)借款，于2014年1月初逃匿至深圳。2016年8月18日，陳某在深圳市被(bèi)抓獲歸案。尋烏縣檢察院以合同詐騙罪、詐騙罪對(duì)陳某提起(qǐ)公訴。法院審理認爲，陳某以非法占有爲目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中騙取對(duì)方當事(shì)人财物，數額特别巨大，已構成(chéng)合同詐騙罪；以非法占有爲目的，虛構事(shì)實，詐騙他人财物，數額特别巨大，構成(chéng)詐騙罪；合并判處陳某有期徒刑15年，并處罰金60萬元。

 

少則一房二賣 多則同時賣給13人

 

記者獲悉，就在今年6月，萬載縣法院審理了一起(qǐ)爲還(hái)賭債一房多賣案，判處被(bèi)告人宋某有期徒刑10年，并處罰金10萬元。

 

據查實，2013年，宋某因沉迷賭博欠下賭債，爲還(hái)賭債竟一房多賣，騙取房款54.32萬元後(hòu)逃跑。2016年7月15日，宋某歸案。

 

在南昌，本報曾以《70多套别墅賣給百餘人》爲題，報道(dào)了南昌縣“羅馬·象湖壹号”樓盤一房多售事(shì)件，引發(fā)關注。今年1月，該案終審判決，福州新境界企業策劃有限公司委派到南昌縣“羅馬·象湖壹号”樓盤擔任銷售總監的福建人劉悅構成(chéng)合同詐騙罪，被(bèi)判無期徒刑，剝奪政治權利終身，并處沒(méi)收個人全部财産。

 

在九江，曾發(fā)生開(kāi)發(fā)商一房多賣詐騙錢财案件。九江市共青城開(kāi)發(fā)區開(kāi)發(fā)商黃某被(bèi)法院一審判處有期徒刑10年，并處罰金5萬元。據查實，黃某是建築公司項目經(jīng)理，采取邊建房邊預售方式，以個人名義與他人簽訂商品房買賣合同，將(jiāng)48套商品房分别賣給72戶購房戶，其中24戶純屬詐騙，詐騙金額達106萬餘元。

 

有辦案人員告訴記者，今年4月，我省一男子將(jiāng)北京一套40萬元的指标房“一房多賣”，騙了13人近500萬元房款。

 

一房多賣爲何頻發(fā)？因房價漲怕錯過(guò)機會

 

“房屋價格上漲是主要原因。”對(duì)于一房多賣案件頻發(fā)的原因，有法官認爲，短時間内房屋成(chéng)交價格前後(hòu)可能(néng)相差幾十甚至上百萬元，相差數倍，在這(zhè)種(zhǒng)情況下，賣房人極易産生“房子賣早了”的後(hòu)悔心理和“房子賣虧了”的不平衡心理，從而導緻一房多賣。

 

“一房多賣好(hǎo)比一女多嫁，是開(kāi)發(fā)商或原房産權人先後(hòu)將(jiāng)同一套商品房出售給兩(liǎng)個以上購房者的行爲。在這(zhè)些購房者中，隻有辦了産權登記、領取了房屋所有權證書的購房者才能(néng)取得房屋，其餘購房者隻能(néng)枉付‘聘禮’望‘房’興歎。”法官介紹，一房多賣通常有三種(zhǒng)情況：一是出賣人先後(hòu)與兩(liǎng)個或多個不同的買受人訂立合同後(hòu)，對(duì)後(hòu)買受人履行了合同義務，辦理了房産過(guò)戶登記手續；二是出賣人將(jiāng)房屋售予前買受人并辦理了産權過(guò)戶登記之後(hòu)，又與後(hòu)買受人簽訂就同一房屋爲标的物的買賣合同；三是多次的買賣均未完成(chéng)過(guò)戶登記處理。

 

“二手房交易周期較長(cháng)、房屋因各種(zhǒng)原因遲遲不能(néng)過(guò)戶等，也容易導緻一房多賣出現。”法官透露，九成(chéng)以上一房多賣案是二手房交易引發(fā)的，既有商品房，也有各種(zhǒng)房改房、回遷安置房等特殊類型房，甚至還(hái)有不符合上市條件的經(jīng)濟适用房等。

 

遭遇一房多賣沒(méi)有“先來後(hòu)到”之說

 

“有些一房多賣案件并不能(néng)構成(chéng)刑事(shì)犯罪，隻是民事(shì)官司，這(zhè)些人在利益驅使下鑽了法律空子。”法官介紹，這(zhè)些年房價不止每年在漲，每個月都(dōu)在漲，所以賣房人毀約手段五花八門。有的采取先將(jiāng)房屋更名到子女名下，再以子女名義一房多賣；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房爲由，起(qǐ)訴自己和買房人，主張買賣合同無效，以達到違約目的；有的甚至串通熟人虛構交易辦理過(guò)戶，然後(hòu)假借新房主名義逼迫已占有房屋的先買房人返還(hái)房屋。

 

記者梳理發(fā)現，在具體審判中，法院既有把房屋判給先買房人的，也有把房屋判給後(hòu)買房人的，并非單純根據先來後(hòu)到的合同簽訂順序确定房屋歸屬。“已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的，辦理登記的買受人權利優先；都(dōu)沒(méi)有辦理房屋所有權轉移登記但已交付房屋的，實際合法占有房屋的買受人權利優先；既沒(méi)有辦理房屋所有權轉移登記也沒(méi)有交付房屋的，應當綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先後(hòu)等因素，公平合理予以确定；後(hòu)買房人在簽訂合同時，知道(dào)或者應當知道(dào)房屋已被(bèi)其他人購買而惡意辦理登記的，權利不得優先于先買房人。”法官說。

 

打擊一房多賣 最高法出台了新規定

 

男子一房多賣騙900萬元服刑期獲3次表揚，但法院表示：不減刑！據悉，法院督促罪犯積極退贓退賠，履行财産刑，賠償受害人損失，而一旦沒(méi)有主動退贓，不能(néng)認定爲确有悔改表現，這(zhè)是爲了糾正當前存在的“坐牢不賠錢、賠錢不坐牢”錯誤思想。

 

2015年12月，最高法出台《關于适用中華人民共和國(guó)物權法若幹問題的解釋（一）》。新《司法解釋》于2016年3月1日實施，對(duì)買房、簽訂合同以及婚姻關系中的房産分割産生直接影響，其中規定了預告登記，以減少一房多賣案件發(fā)生。也就是說，隻要買房人預告登記了，開(kāi)發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或進(jìn)行抵押是無效的。

 

另外，新《司法解釋》還(hái)有一個重要方面(miàn)：善意取得。比如，交易一方未通過(guò)真正産權人同意，擅自把房子轉讓給了不知情的買家，買家付完錢，真正産權人卻來要房子。房子歸誰？按照《物權法》的善意取得制度，買家擁有房子，産權人應向(xiàng)賣房的交易人索賠。

 

“在購房款支付問題上，房款一般分爲三部分，定金、首付款、尾款。”南昌律師邵佳說，定金占總房款的比例一般不可超過(guò)20％，以免因首付交付過(guò)多而業主違約等麻煩，首付款的支付時間雙方一定要協商一緻，一般是在網上簽約之前交付。而尾款部分更需注意，如若是貸款購房，除去貸款金額，剩餘的部分房款應該進(jìn)行資金監管，不可直接交付給賣方，以免發(fā)生風險，因不做資金監管而發(fā)生的房錢兩(liǎng)失案件不在少數。

 

文/黃曉芳 江南都(dōu)市報全媒體記者 葉偉

 

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